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            丽水:已付款三成的房子被开发商卖了
            来源/作者:陈伟    日期:2018/1/23
                浙江省丽水市读者向本刊反映,与元湖花苑楼盘开发商德信地产公司签订了《认购书》,并支付了房价的30%和全额车位费的66位购房人名下的商品房及其附属车位,被开发商卖给了其他人。他们经由公证取得的商品房购买权被开发商和市建设局无端剥夺了。 为此,记者进行了调查。

                “德信德信,无德无信”

                在丽水,记者见到了近十位反映人。他们一致的说法是,德信地产元湖花苑一期商品房开盘信息发出后,所有购房申请人都必须与德信公司先签订一份统一编号的《认购意向书》,并交纳诚意金25万元(收据显示,包括车位款18万元、购房定金7万元)。2017年5月24日晚,约3000名购房申请人到丽水市体育馆参加德信公司组织的“摇号会”,公证人员现场公证,通过摇号产生了455名中签人。给予中签人3分钟现场选房时间,现场与德信公司签订《元湖花苑房屋认购书》。《认购书》对房号、建筑面积、房屋单价、总价、付款方式、签订《商品房买卖合同》及与之相关的《按揭贷款合同》《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》等法律文件的时限、定金数额及是否计息、买受人购房资格保证、认购房屋转让限制、违约责任等一系列事宜都作了明确约定。德信公司在明知道《认购书》所限定的时间内《商品房买卖合同》无法网签的情况下,以交房屋总价的30%才能选车位为条件,以优惠车位价7万元为诱饵,胁迫买受人在《商品房买卖合同》签订之前,先交纳了总房价30%的首付款,并全额交纳了车位费。

                反映人说,在与德信公司签订《商品房买卖合同》时发现,《合同》附件一所载的房屋平面图与事先拿到的楼书不符,其中114户买受人要求公司按照楼书和模型先行整改,再签合同。还有一些买受人要求开发商在定式《合同》中明确“建筑区划相关物业归属的约定”条款,但开发商拒不回应。他们向市住建局反映,也没能得到解决。开发商做得最多的事是催促和威胁签订定式合同。

                “德信,德信,无德,无信!”一位买受人向记者哭诉,她卖了旧房买新房,为的是改善居住条件,现在不知道后半辈子的生活路子该咋走!去年11月26日,德信公司在《丽水日报》刊载《公告》,限认购人“于2017年11月29日下午17时前,携带相关资料至公司销售部办理相关手续,逾期未办理的,将承担相应的法律责任”。她没订《丽水日报》,又恰在境外探亲,回到国内才知晓,她认购的房子被开发商在11月30日凌晨卖给其他人了。

                不足以认定“一房二卖”

                丽水市住建局有关负责人在接受记者采访时,证实反映人所说的情况是存在的。

                房产处林处长介绍,元湖花苑商品房住宅项目的土地出让合同是2016年10月8日签订的,11月1日获准备案,12月20日核发《建设用地批准书》和《用地规划许可证》,2017年1月24日核发《工程规划许可证》,同年5月20日核发《商品房预售许可证》,公示3天后,于5月24日开盘。

                林处长说,《认购意向书》和《认购书》不是商品房买卖交易的法定合同文本。那时,有买房意愿的人比较多,开发商申请通过摇号和公证的方式确定购房资格,法律上没有禁止,所以,住建局也同意他们这样做。而且,为了抑制炒房行为,我们要求开发商把摇号结果和公证书留存于住建局信息中心,保证摇号结果能够得到落实。这不是法律法规上的要求,我们配合企业这样做,为的是维护丽水房地产市场的健康发展。摇号结果出来后,因为公证处需要一点时间整理文件资料,拖延了约一周时间,因此,正式网签时间推迟了一段时间。在签订正式合同期间,一些买受人认为外墙用材不符合丽水气候特征,或者室内空间分隔与楼书有差异,向住建局反映过,我们都给予了调查回复。譬如,外墙用轻质砖问题,我们向省住建厅和墙改办请示了,不会有任何问题,我们就书面答复了信访人。
                林处长关于轻质砖使用信访事件的处理情况,记者从浙江省住建厅和墙改办得到了证实。省墙改办工作人员认为,墙体材料改革是政府管控的内容,开发商应该遵循,房屋买受人关于更换墙体材料的诉求没有合理性。

                到去年11月26日,元湖一期认购但未签正式合同的有114套房子。根据企业的申请,丽水市住建局研究后报经市政府同意,对元湖一期开放了网签限制。德信公司在《丽水日报》、丽水电视台刊发公告,敦促认购人在29日前去销售部签订合同。期间,有45人签了,还有69人未签。于是,开发商就在11月30日凌晨把这69套房子全部另行销售出去了。这69套房子销售,直接签订了《商品房买卖合同》。

                当记者质询《认购书》与《商品房买卖合同》之间是否具有继承性、排他性,开发商收取了认购者首付款,在原合同没有解除的情况下,把房子另卖他人,是否有“一房二卖”嫌疑时,林处长答复,开发商的行为是否属于“二次销售”,《丽水日报》发表过记者调查《花苑69套商品房“一房两卖”?》,有关法学专家的结论是,不足以认定“一房两卖”。
                记者希望住建局解释,11月29日下午德信公司售楼部人为设置签约障碍,拒不与认购人签订正式合同,而在次日凌晨很短的时间内把69套房子卖给了其他人,这一行为是否早有预谋?林处长回答,这是企业行为。

                针对69位未签正式合同的认购人中,两名丽水市中级人民法院法官和一名市公安局警官在最近完成签约的质疑,林处长说,企业把房子卖给谁或不卖给谁,是他们自己的权利,只要不违反法律法规的强制性规定,住建局无权干预。如果买受人有什么违法违规或以权谋私的行为,纪检监察部门和公检法机关来调查,住建局必须提供房屋买受人的资料,住建部门无权向媒体透露买房人的身份信息。

                市住建局办公室主任朱建伟强调,坚持依法行政,这是住建局一以贯之的原则和底线。局里曾经成立专门调查组进行过专项调查,经过专题研究,按照相关程序进行了汇报,市政府有关部门认定,摇号认购行为只是一种临时性措施,不是法定程序,参考了有关专家的意见,一致认定,开发商不存在“一房二卖”问题。

                认购书陷阱密布

                记者走访了浙江省人民政府首席法律顾问、浙江省法学会副会长、浙江法商专修学院院长牛太升。

                牛太升教授认为,《认购书》也是一种合同,对开发商与购房人都具有法律约束力。这种合同已经处于履行之中,与要式的《商品房买卖合同》之间具有继承性,是同一合同的两个部分。光凭现有的文件资料来判断开发商或买受人两者中,谁构成违约,这是不严肃的。用法律专家的意见做依据来认定开发商不构成“一房二卖”,也是不严肃的。房屋认购人以尚未交付的商品存在缺陷为由,不按时签订要式的《商品房买卖合同》,是不负责任的行为,因此付出了高昂的代价;开发商在没有依法解除其与认购人之间已经部分履行的合同的前提下,没收定金,终止合同履行,把房屋另行出售,显失公允。至于两者间,谁的违约责任更大,这应该通过诉讼或仲裁来认定。

                牛太升说,总价30%的定金设置,明显过高,司法实践中不应给予支持,诉讼或仲裁时应该予以纠正。

                浙江商瑞律师事务所主任陆先玉认为,《元湖花苑房屋认购书》有不同程度的误导买受人之嫌疑,开发商是否对购房户就相关格式条款履行过提醒和注意义务,要结合相关证据确定。例如,第5条“买受人已了解国家、浙江省及丽水市有关商品住房的购房及贷款政策,并向出卖人明确保证,买受人在本协议签署时并至《商品房买卖合同》完成合同备案登记期间,买受人均符合国家、浙江省及丽水市现时及不时修改的关于购买商品住房的政策要求。否则,视作买受人违约,本协议自动终止。出卖人对买受人所交定金不予退还,并有权将上述商品房另行出售”,第6条“买受人未按上述约定时间和条件签定《商品房买卖合同》的(包括乙方自身不符合政策性要求),则视作买受人违约,本协议自动终止。出卖人对买受人所交定金不予退还,并有权将上述商品房另行出售且无须通知买受人”。前者把政策风险全部强加到了房屋买受人身上,而司法实践中,这类风险往往会被归责于“不可抗力”。开发商设置该条款的目的可能是确保其所收定金不予返还;后者则把开发商自身的原因导致不能签约的责任,也转嫁给了购房人,为开发商的违约行为创设了一定的空间,为开发商任意变更合同内容创造了条件。按照《合同法》第三十九条、第四十条的规定,该《认购书》的这两个格式条款,免除了开发商的义务,加重了购房人的责任,排除了购房人的主要权利,是不符合相关法律的规定,格式条款往往是无效的条款。政府有关部门认定德信公司不存在“一房二卖”问题,欠缺相应的法律依据。

               陆先玉说,从《认购书》和购房户反映的情况来看,开发商违约的事实很多,譬如说,摇号产生认购人后,应该立即网签,但没签;约定《认购书》签定之后5天内签定《商品房买卖合同》的,非购房人原因被任意推迟;合同附件属于合同的组成部分,应与房屋买受人平等协商进行修正,但开发商拒不协商;还有合同第五条显失公平的4项“建筑区划相关物业归属的约定”应予以明确。凡是对购房人不利的或购房人不明白的条款,不应该强行要求购房人接受。如果购房户的反映情况属实的话,则开发商有明显故意阻却合同继续履行的嫌疑,有放任或故意导致购房人违约的嫌疑。用反映人的话说,因为房价涨了,因为有更多的人愿意交全款甚至加价购买。

                陆先玉向记者坦陈,在11月29日这么多认购人都到了售楼部,明确要求签正式合同,但开发商以他们提供的有关文件不齐为由,拒绝与之签约,并据此解除了《认购书》,同时在当晚非常短暂的时间内与另69位买受人网签了《商品房买卖合同》,这可能是事先设计好的行为。否则,一般不太可能一下子招徕这么多有全额支付购房款能力的买受人,也绝不可能在2个小时左右办完网签合同手续。这就印证了开发商存有主观恶意的可能。

                后续处理寄希望于法院

                记者致电德信地产(丽水)有限公司副总经理马白振,了解对这66个认购人首付款和车位款的处理意见。马白振答复,德信公司认定这些认购人违约的依据是认购书的约定以及一系列催促签订合同的函件、通知。如果他们有不同意见,就请他们走法律途径,通过法院诉讼来解决。

                丽水市住建局工作人员也认为,如何解决合同纠纷,是企业自治行为,靠信访和政府机构调查处理,难以令双方信服,也不符合依法行政的要求,通过法院处理最合适。

                陆先玉律师称,鉴于二次销售已既成事实,且无证据表明新的买受人存在过错,申请法院确认这些认购人的签约权或房屋购买权已经不具可行性,但从根本性违约的角度来分析,无论是按照《合同法》定金条款,还是按照《消费者权益保护法》第五十五条,开发商都有可能承担相应的法律责任。
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